Um tema controverso…
Vamos a factos. Um valor por “metro quadrado” serve de nada na realidade. Serve para uma orientação. E um engano… um engano que tem muitas conivências e serve de rede a muita gente/profissionais da área.
Comecemos pelo início. Terreno. Há para todos os gostos e carteiras. Quando à procura de terreno não se deixem levar em cantigas. Um terreno só é de construção pelo PDM. Vejam o post sobre cuidados a ter. O que não devem descurar são os impostos no acto da compra. Estejam preparados pois pode custar bastante. Podem simular aqui.
Licenças. Aqui é uma coisa ingrata. Normalmente procura-se um terreno num sítio que nos diz algo ou conveniente e isso normalmente prevalece. Contem no entanto que há Câmaras Municipais em Portugal a cobrarem pequenas fortunas para licenças de construção de 1/2 ano. Falo em valores que ascendem aos 10 000€ para casas na ordem dos 150/200 metros quadrados. Há certamente atenuantes e casos pontuais ainda mais caros. Diria que devem contar com uns 2000€ pelo menos para isto.
Ligações de Ramais. Aqui também é à escolha do freguês. Ter em atenção especialmente que o terreno tenha luz eléctrica. Esta têm sempre de puxar para construir. Isto pode custar à volta dos 100€ por metro de linha mais todos os postes necessários. Não tem de ser a e-redes a fazê-lo mas tem de ser uma empresa certificada. Falar em saneamento e água é demasiado lato. As ligações são gratuitas na maior parte dos casos se os ramais “passarem à porta”. Se não, contem à volta de 100€ por metro de extensão das redes e também aqui podem ser empresas certificadas em vez de serviços municipalizados.
Uma coisa a reter. Tudo o que estenderem é para proveito próprio acima de tudo. Se são os últimos da Rua ou não é irrelevante. É responsabilidade do proprietário ter as condições municipais requeridas cumpridas. Seja ramais ou pavimentos. Contem com isso para não terem dissabores do género “a junta disse que ia pavimentar e agora não tem dinheiro não posso ter licença de habitabilidade”. Mesmo “por escrito” é sua responsabilidade que as condições estejam cumpridas. Haverá situações em que existe flexibilidade mas “não contém com o ovo no c* da galinha”.
Projectos… ora bem. “O meu cunhado só pagou 4000€, com IVA pelo projecto”. Porque é que “este gajo” quer 6,7,10 000€?!
Vamos lá esclarecer.
Projecto de licenciamento vale Zero(!) para construir uma casa. Serve para o empreiteiro dar um preço “ao metro quadrado” (normalmente baixo) ficar com a obra e depois dizer que fica mais caro ou “não estava contemplado no valor que lhe dei” porque não há um projecto a dizer-lhe o que fazer.
Um projecto de 4000€ (com IVA) são 3250€ efectivos. Ora este valor para licenciamento tem de contemplar à volta de 12 diferentes projectos apenas para licenciamento. Projectos esses normalmente de diferentes intervenientes que não o arquitecto. Consoante as Câmaras pode haver mais um menos um. Portanto contas de merceeiro (no offense) estamos a falar de 270€ para cada projecto.
Ora um arquitecto/gabinete ao fazer uma oferta desta grandeza não tem garantidamente vontade nem lucro para perder tempo consigo a detalhar o que quer que seja. Vai no final receber uma planta/projecto recauchutado às suas descrições.
“Mas eu tenho um orçamento limitado, não posso gastar mais que X no total”. – Ler de novo os dois parágrafos anteriores mas devagarinho…
Se tem um orçamento curto não deve pensar que é no projecto que deve poupar. É uma ideia completamente errada. Isto porque um bom arquitecto/profissional mediante essa imformação vai ter de optimizar, projectar espaços, áreas e materiais que caibam nesse orçamento. Isso requer MUITO tempo. Muitas horas de contactos e muitas reuniões com especialidades e com o cliente. O arquitecto num projecto de orçamento curto tem de ser profissional para dizer Não dá(!) ao Dono de Obra. “Não dá para ter aquela janela de 3 metros de altura e 12 de comprimento”. “Não dá para ter uma casa de banho de revista toda em mármore italiano”. “Conte no máximo ter uma área de 120m2 em vez dos 300 que estava a contar”. Etc… Isto é o que um bom e sério projectista tem de lhe dizer.
“Este deve ser arquitecto” – Estais vós a pensar… 🙂
Não, não sou. Estudei no ramo mas não o sou. Sou uma pessoa pragmática que conheceu/conhece outras realidades. Como as coisas são de forma imparcial. Vale o que vale. Façam de todos estes textos o que acharem melhor para vocês.
Voltando aos projectos.
Então quanto custa um bom projecto. – o céu?! – Não.
Um bom projecto para ser bom deve ser completo. Quer isto dizer um bom projecto além do licenciamento deverá ter: Mapa de Quantidades; Caderno de Encargos; Projecto de Execução e Telas Finais (que no caso de tudo bem feito é apenas uma formalidade de que tudo foi feito de acordo com o projecto).
Ora com um Mapa de Quantidades o projectista vai ter de definir (em projecto) todos os materiais, cores, louças, janelas, “tudo” com o dono de obra para poder chegar a um valor o mais próximo do real possível. – alguns dirão mas o projectista não sabe nada disso. – mudem de projectista. “Mas os preços estão a mudar diariamente” – certo. Mas aqui é a diferença. A aproximação é possível. Um projectista sério vai procurar um material e um preço de referência que caiba num valor final. Se em altura de aquisição se perceber que subiu demais o Dono de Obra tem o poder de decisão informado (do que vai acontecer no final do custo) se for por aquele caminho. Aceita ou adapta. Sem esta ferramenta o dono de obra vai às escuras. – “depois decide-se em obra”. Deve ser das frases mais caras à carteira do Dono de Obra.
Projecto de Execução. – este é daqueles projectos que mais vale pouco mas bom do que muito e genérico. Este vai ter de conter detalhes de como o projectista pretende pormenores. Uma parede que fica fora de esquadria, um pormenor da casa de banho com um rebaixe xpto… tudo o que seja necessário para a realidade fique como ele (e o dono de obra) idealizaram.
Depois o Caderno de Encargos é uma descrição de aplicação maioritariamente do projecto de execução em que se descreve como deverá ser feita uma montagem da janela aplicando uma tela neste ou naquele sentido. Uma ordem de sequência de materiais de isolamento, etc.
Portanto como devem concordar e calcular por esta altura, não é possível fazer-se tudo isto, despender deste tempo para cada especialidade por um valor na casa dos 4000€.
Um valor aceitável para que se tenha um bom projecto será de contar na ordem dos 10 000 a 12 000€, vá 15 000€ com IVA
Ah.
Este valor deverá, idealmente, incluir acompanhamento de obra. Atenção que é diferente de fiscalização. – Podemos debater deontologicamente o facto de concordar que o projectista (de um bom projecto) pudesse e devesse fiscalizar a obra.
O Dono de Obra tem de olha para o projectista como um amigo. Um amigo sério em quem confia. Tem também de entender que trabalha com ele(!) e não que ele “trabalha” para si. No fim, ele está a desenhar com o seu dinheiro… eu gosto de confiar em quem me trata da carteira.
O Dono de Obra tem também de interiorizar que num bom projecto qualquer alteração vai custar. Vai sair do planeado.
Temos arquitecto. Aquele com que nos sentamos e ele nos deu uma chapada de realidade e não nos deixou navegar na maionese com o nosso orçamento. Para esta escolha não levem nada desenhado. Pre-concebido. Levem texto. Imagens de espaços que gostam. Expliquem como vivem. O que fazem quando chegam a casa. Se gostam de acordar com Sol. Se gostam de Churrascadas. De tomar o pequeno almoço ao balcão. Se gostam de privacidade… expliquem as vivências. Claro quantos quartos precisam…
Ficamos por aqui para já.
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